江苏武进新“土改”:实现城乡土地同价同权

  • 日期:01-22
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农村集体经营建设用地允许上市交易。截至去年11月底,武进集体建设用地占全国33个试点地区的78% %。如果我们单独看一下这个村庄的外观,就会发现江苏省常州市武进区的乡镇和字面上的“农村”有很大的区别。

城镇和乡村的界限在这里不再清晰。从市区到村镇,目的地和道路畅通之间几乎没有明显的过渡。一位出生在农村、在城市工作的公务员说:“城市和农村没有什么特别的区别,只是没有大的商业机构。”

作为“苏南模式”的发源地之一,武进在20世纪70年代开始有乡镇企业,平均每9.4个人中就有一个是老板。武进区洛阳镇岑村人口不到6000,企业40多家。在武进区,以前发展起来的乡镇企业已经储备了11万亩集体建设用地。

在此之前,《土地管理法》禁止转让集体建设用地。村集体建设用地在进入拍卖市场前必须被政府征用并转为国有土地。一些学者坦言,这种制度性障碍不仅阻碍了新型城镇化建设,也不利于农村振兴战略的实施。

2015年,武进成为33个农村土地制度改革试点地区之一。武进改革的重点是集体经营土地市场,允许农村集体经营建设用地在市场上交易和抵押转让。

土地改革打破了坚冰,让曾经创造荣耀的土地重新焕发生机。截至2018年11月底,武进集体建设用地已进入市场,占全国33个试点地区的78%。武进区副区长吴菲表示,如果该区近11万亩集体建设用地全部进入市场,600亿元的闲置资产可能会被唤醒。新京报记者王秋纹“农村土地也很值钱”元宵节后,武进已经下了将近半个月的毛毛雨。武进区李佳镇浦安村被雨雾笼罩。广场上的灯笼还没有被移走,路边满是村民家的汽车。新年的气息还没有完全消退,街上3322号的村民们仍在谈论元宵节的兴奋。

王东辉,保安村千火村的村长,和记者谈论了这个村子近年来的新变化。两年前,正是村民小组成为武进第一个吃螃蟹的人。村民小组出售的10.8亩土地50年来以30万亩的价格成功拍卖,成为江苏乃至全国第一个进入交易市场的集体建设用地,终结了集体建设用地不能买卖的历史。

钱霍村集体建设用地利用新政策进入市场。

2015年初,经全国人大授权,原国土资源部选择武进区等33个县(市、区)进行农村土地征收、集体经营建设用地市场准入和宅基地制度三项试点改革。暂时调整实施《土地管理法》、《房地产管理法》关于农村土地征收、集体建设用地入市和试点宅基地管理制度的相关规定。

经过一年的研究论证,武进出台了《农村集体经营建设用地准入管理办法(暂行)》等一系列改革政策。

根据武进改革的制度安排,除不同的土地所有权主体外,其他交易过程与国家一致。统一管理,全市农村集体经营建设用地统一纳入年度土地供应计划管理;统一登记的,集体经营建设用地入市应当由区房地产登记中心统一登记发放;统一权限,进入市场后,农村集体经营建设用地使用权出让、转让

与武进的其他村庄相比,钱霍村并不富裕,也没有多少企业。然而,钱霍村很少有人有耕地。“年轻人不乐意种植,老年人也不能,”王东辉说。现在他们一年到头都不能从农业中赚很多钱。“最好租出土地并收取租金。该村集体拥有的100亩土地大部分被承包出去种植树苗和果树。”

村民庄鸣比较了以前征地和市场准入的区别。“在政府工程征地之前,给了补偿,土地就没了。进入市场后,我们直接从政府那里获得资金,这更加安全,50年后这块土地仍然是我们的。”

武进区钱霍村等集体土地流转交易有总账。以出让方式进入市场的集体经营性建设用地,由区政府收取调整费:出让价格不超过100万元/亩,20%上缴区财政。转让价格在100万元至200万元/亩之间,支付总价的30%。超过200万元/亩的,支付总价的40%。其余收入由镇、村集体和村民分配。

记者联系的大多数村民不能确定总账是如何计算的,但他们土地的年收入通常是清楚的。

庄鸣告诉记者,对于村里出售的10亩土地,每亩以前承包种植果树和树苗的土地可以收取1100元。

进入交易市场后,在10.8亩土地的324万元出让收入中,扣除区内按20%比例征收的约64万元收入调节基金、企业出具的房产证手续费8万元、镇供应村失地农民补偿保障基金7万-8万元,其余收入由镇村分成4-6个账户。村集体收入的60%作为本金,年息用于支付村民红利,“年息可达1600元/亩”。

现在,当谈到一些村民在决定出售前的担忧时,庄鸣告诉记者,“现在肯定更好了。好处显而易见。”“即使企业离开了,土地还在,厂房也搬不动,我们怎么能不受苦呢?”

将村里出售的土地的售价与镇上工业园区的国有土地的售价进行比较,王东辉得出的结论是“大致相同”。“农村土地也很有价值”。

2018年底完成的常州市武进区农村土地制度改革三个试点项目的总结报告数据显示,截至2018年11月底,武进区集体经营性建设用地共入市9991宗、亩,交易总额超过70亿元。进入市场后,办理抵押贷款184宗,2981亩,金额14.5亿元。

补发《出生证》

谈到武进在集体建设用地市场准入试点改革中的优势,武进区农村土地制度三个试点办公室(以下简称“试点办公室”)的负责人之一、农业工作委员会副主任周小宇始终记得当地人喜欢谈论的“苏南模式”。武进是苏南模式的发源地,一直是江苏乃至全国各种改革的试点地区这意味着改革试点完全有理由生效。

但是在改革之初,基层干部面对新事物不可避免地感到不安。2月19日上午,武进区洛阳镇庄妮村书记杨红亮说了一些尴尬的话:在关于土地改革政策执行情况的会议之后,他想,“为什么那些有土地使用证的企业要先交钱?”

洛阳镇负责土地工作的副市长高军告诉他,“事实上,以前的证件不规范,土地使用证上也没有日期。”

高军这番话的背景是,改革前,武进的大量集体土地已经私下进入市场。几十年前,乡镇企业

姜慧德于1994年在岑村创办了自己的公司,厂房位于村里集体出租的6亩土地上。租金以粮食定价,“当时粮食价格不到每斤1元,价格定为900斤/亩”。按照正常程序向生产团队提出申请后,公司得到了它。两年后,姜慧德向当时的武进县政府申请了一份“集体土地使用证”,正式用于创办一家公司。

土地市场改革后,姜慧德立即拿走了他租的土地。虽然这一次市场的一次性投资相对较大,但姜慧德仍然认为,“这一次土地市场等于给了我们一张合法的“出生证明”。

姜慧德所说的“出生证明”是指集体土地的房地产证明。

"你不能低估这个证书。它太强大了。姜慧德说,他在村里租地时最担心的问题之一是租地“改变主意了”,,要么是村里想提高租金,要么是想收回土地。

集体土地入市后,根据政策规定,武进允许农村集体经营性建设用地存量使用权转让、出租和入股,并实行与国有建设用地使用权相同的市场准入和价格。姜慧德说,现在他已经放心了。更重要的是,土地已经从“死资产”变成了“活资产”,可以转让、出租、抵押甚至抵押给银行。

在姜慧德看来,村里40多家企业的所有者以前遇到过几乎相同的麻烦:贷款困难和沉重的财务压力。前几年,解决资金问题的常用方法是私下进行相互信用担保,但信用担保的风险很高,一旦一家公司发生事故,一系列公司就会发生事故。

中小企业很难获得贷款。这不是一天两天的事。周小宇告诉记者,这同样适用于国家问题武进。土地改革前,企业不能从银行借钱购买他们持有的土地,“政策不允许”。

集体土地入市后,武进企业显然有了另一个融资渠道。此前被银行拒绝的33,354块“闲置资产”租赁的集体土地已重新成为抵押品。据媒体报道,常州双升精锻有限公司获得钱霍村地块后,双升公司法定代表人何印青将该地块的房地产证连同其另外两份证明、土地承包经营权证和房屋房地产证抵押给银行,并获得了新建设项目急需的贷款。目前,双升已在新项目上投资近4000万元。新项目投产后,公司年产值将增加1亿多元,创造80多个新岗位。

扭转问题。

按照武进区的官方标准,土地改革试点进展顺利。

土地利益链中有四个关键方面:政府、企业、农村集体和农民。”试点改革的关键是平衡各方利益,”周小宇告诉《新京报》。

如何平衡各方的利益?周小宇说,首先,政府不能再为利润而战。本轮土地改革试点中,根据武进区建立的“两保障一提高”土地增值收益分配机制,政府通过收入调节基金与税收收入保持基本一致,确保农民在市场上获得的直接补偿收入与征地基本一致。增值收入主要保留给乡镇集体,以促进集体经济发展,乡镇集体通过生态补偿协调村庄发展,村集体通过分红实现可持续二次分配。

事实上,试点改革不仅带来了比预期更多的红利,也带来了意想不到的新问题。

例如武进区洛阳镇天津村书记高杨和庄妮村书记杨红亮都提到,在试点改革期间,基层企业相对薄弱,“学习和理解新事物很难”。

双方都提到集体土地进入市场后,t

杨红亮提到,很多年前在庄妮村有一家公司在河边建了一座工厂,现在的规划要求是,工厂大楼等建筑需要在河边后退50米,“村和镇负责实施,没有办法突破政策”。

高阳还说,在规划指标方面,存在着将城市规划指标应用于农村规划的问题。“例如,城市规划需要多少绿道来安装建筑物”,这在农村地区是“不合适的”。

周小宇告诉记者,试点办公室也为此感到困扰,前后召开了多次部门联席会议。暂时的解决办法是“绕过过去”,让试点办公室承担全部责任,避开规划部门。作为一个临时组织,试点办公室有两名组长,一名是区委书记,另一名是区长。“在改革过程中,这种领导是必要的。没有破碎,没有破碎,没有破碎,那么你将永远被困在那里。”

据《新华日报》报道,江苏省农业委员会副主任朱保平在接受记者采访时说,农村土地改革刚刚开始,制度设计的各个方面都需要进一步完善。有必要实现城乡土地的统一价格和统一权利,考验政府的智慧和各方的耐心。

好消息是,包括武进在内的国家试点地区的经验已在法律修订中得到认可。2018年12月23日提交全国人民代表大会常务委员会审议的《土地管理法修正案草案》和《房地产管理法修正案草案》删除了现行《土地管理法》中关于非农业建设用地必须为国有土地或原集体土地征用为国有的规定。

今年2月19日,中共中央2019年“一号文件”指出,要在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推进农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。

农村土地制度三次改革试点时间表

2014年12月

第七次中央政府深度重组会议审议《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,拉开改革序幕。

2015年2月27日

经中央和国务院授权,原国土资源部暂停在北京市大兴区等33个试点县(市、区)实施《土地管理法》 《城市房地产管理法》 6项条款,以促进农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度试点改革。授权原定于2017年12月31日到期。

2016年9月

前国土资源部采用“试点联动”扩大“三块地”改革的覆盖面。结果,试点工作加快了。

2017年5月23日

原国土资源部在总结“三块地”改革试点成果的基础上,公布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿,删除了国有土地和集体土地必须用于建设的规定。

2017年11月4日

全国人大常委会通过决定,将北京市大兴区等33个农村土地制度改革试点单位的“三块地”改革试点期延长至2018年12月31日。

2018年12月23日

全国人民代表大会常务委员会宣布决定将“三块地”改革试验推迟到2019年12月31日。

2018年12月23日

全国人大常委会审议了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》和《中华人民共和国房地产管理法修正案(草案)》。草案中,现行土地管理法关于非农建设用地的规定必须删除。

2019年2月19日

2019年中共中央“一号文件”发布。文件指出,要在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推进农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地改革,加快建立统一的城乡建设用地市场。

责任编辑:王