泰禾未了的年报迷局

  • 日期:01-26
  • 点击:(1591)


这可能是泰和最受关注的时刻。

5月29日晚,泰和终于在深交所要求的时间(5月15日)14天后,对深交所上一份直接触及“灵魂”的“19个问题”年报作出回复。

前5月8日,深交所发布《关于对泰禾集团股份有限公司的年报问询函》,询问太和集团2018年销售情况、短期偿债压力、投资房地产大幅增加等19个问题,引起外界广泛关注。

在聚光灯下,泰和会给出什么样的答案?

01 |销售额仍然是个谜

即使是“在她向我们走来之前,我们已经打了一千次电话,催促过她”,这封44页的泰和回复信对于一直关注泰和的投资者和观众来说仍然不够真诚,他们更像是在“打太极”。

"出来混,总想回来."董事长随意表示,出口2000亿元的销售目标,在成功将泰和股价翻番的同时,也让深交所和投资者更加关注泰和的实际销售额。

深交所在其询价函中直接指向

2017年12月。泰和董事长兼实际控制人黄启森宣布,2018年销售目标是翻番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率。他要求泰和解释2018年实际销售和债务比率下降的实际进展,销售目标是否已经达到,并分析产生差异的原因。

一点财经了解到,在此之前,泰和已经连续四年没有公布具体的销售数据,而是引用了克里的数据。因此,不仅深交所对号称达到2000亿规模的泰和的实际销售额感到好奇,很多观众和投资者也非常好奇。

但面对深交所的盘问,泰和仍然选择回避,其销量仍是个谜。

泰和在回复中表示,董事长黄启森表示,他对2018年2000亿元销售目标和2018年降低负债率的评价是他根据当时土地储备情况做出的判断,属于他“公司发展的愿景和目标,并不构成公司的预测和承诺”。

关于资产负债率,泰和解释道:“截至2018年12月31日,公司资产负债率为86.88%,比2017年12月31日低0.95个百分点。”

同时,泰和强调“公司将根据限购政策和房地产贷款政策调整2018年销售计划,2018年销售额将达不到目标”。今后,将根据企业的发展及其管理系统和数据系统的建设,适时启动相关数据的自愿信息披露。

虽然这段回复长达390字,但泰和除了承认公司2018年销售额没有达到目标之外,仍然选择不谈论深交所要求的2018年实际销售额。

02 |库存与投资房地产“随心所欲地转换”

泰和在承认2018年销售情况不理想的同时,也对大量库存转移到投资房地产做出了回应。

此前,深交所在询价信中指出,《太和年报》投资性房地产最终余额为176.56亿元,较年初增长43.32%,主要是由于增加了一些投资性房地产项目,全部从存货、固定资产等科目转出,其中“太和大厦”项目的租金为18%,“济南东部”项目的租金为12%,“济南东部四环路”的租金为0%。

泰和在致深交所的复函中详细列出,解释“相关投资性房地产转换是否符合《会计准则》关于‘有确凿证据证明房地产用途发生变化’的要求”。

数据显示,2018年,泰和将一些房产从库存或固定资产转变为投资性房地产。该部分存货或固定资产的原始账面价值为33.92亿元,变更为投资性房地产后的记录公允价值为48.33亿元。太和的净资产一次性增加了14.41亿元。

对于转移到投资性房地产的这9个存货项目的资产,除了租金超过50%的4个项目外,其他站点的租金最高

例如,华东二环路泰和广场购物中心项目于2015年12月开始竣工,并转入投资性房地产核算。2016年转让的部分投资性房地产将于2018年1月11日出售。截至年底,销售面积占项目总可出租面积的7.44%,租金为85%。

此外,东海太和购物广场项目也是如此,该项目于2017年12月竣工,并转入投资性房地产核算。2017年转让的部分投资性房地产将于2018年8月21日出售,年底项目租金为64%。

泰和认为,这些投资性房地产是零星出售的,并不改变项目经营租赁的总体意图,会计处理符合会计准则的相关规定。计量、确认和记录不存在错误,也不需要纠正会计错误。

这样,如果你想卖掉它,你可以卖掉它;如果你想租,你可以租。即使存货变成投资性房地产,泰和仍然可以随时出售。将存货转化为投资性房地产不仅可以扩大净资产,减少负债,还可以减少存货,提高公司的流动比率,使泰和的周转率看起来不那么“吓人”。

毕竟,尽管已经“美化”,根据年报,截至2018年底,泰和的存货账面价值仍高达1735.28亿元,占总资产的71.37%。如果这部分“投资房地产”的价值再加上去,泰和的股票将会惊人。

值得一提的是,这种操作在泰和的第一份季度报告中再次全面执行。一季度报告显示,泰和投资房地产为259.88亿元,比2018年底增长47%。变化的原因是“新增加的投资性房地产”。这也引发了深交所的调查。

03 |泰和如何生存?

目前,在泰和面前,除了对其销量的质疑和深交所外的声明,更紧迫的是巨大的短期债务压力。

深交所在询价信中也提到了这一点。

年报显示,2018年泰和经营活动净现金流量为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。同期,泰和一年内到期的短期贷款和非流动负债总额达到574.28亿元,货币资金覆盖率仅为0.26%。同时,太和的库存周转率、流动率和速动率逐年下降。

据此,深交所要求泰和结合开发项目的还款情况和融资能力,说明公司流动负债的来源以及是否存在短期债务风险。

对此,泰和表示,年报中574.28亿元的短期债务将在2019年平均分配,不存在集中支付的风险。管理层在2019年确定的管理重点是“加快项目周转,缩短开发周期,提高销售收款率”。这些加快周转和增加支付的措施取得了明显的效果。

第一季度报告显示,2019年第一季度,泰和“销售商品和提供服务收到现金170亿元”,同比增长86%。“经营活动净现金流量”一季度达到119亿元,同比增长165亿元。

泰和表示,第一季度已偿还到期计息负债103亿元,但期末现金及现金等价物余额仍比上年末增加57.5亿元,至173亿元。未来销售收入的持续增长将是偿还到期债务的重要保证。

但即便如此,它仍然没有消除外界对泰和资本链紧张的疑虑。

财务报告显示,截至2018年12月31日,泰和的资产负债率为86.88%,比2017年12月31日低0.95个百分点,但在行业内仍处于较高水平。如果将因库存转移到投资性房地产而增厚的净资产包括在内,泰和的负债率将进一步提高。

众所周知,泰和一直专注于高中

联合信用评级有限公司于今年1月22日发行《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单》。据悉,自2018年以来泰和高管的频繁变动可能会对公司的经营稳定产生一定影响:截至2018年9月底,公司债务规模将继续保持较大规模,集中支付将有一定压力。遭遇评级机构降级,或将对泰和再融资形成一定压力。

在多重压力的叠加下,“卖孩子求生存”成为泰和唯一的选择。

今年年初以来,泰和首次向世茂出售杭州江村、南昌尹萌湖、漳州洪树湾等项目的部分股份,回报28.16亿元。之后,以39.71亿元的交易价格将苏州昆山淀山湖、佛山庭院和广州庭院的部分股份出售给世茂。

两次销售为泰和带来了67.87亿元的资金,这可能有助于解决泰和的暂时紧急情况。然而,糟糕的销售前景仍然给泰和的未来蒙上阴影。

来源:一点彩井)

作者:韩栋

编者:裘芸

审校:苏沐宁